E se os senhorios com rendas até EUR2300 passarem a pagar 10% de IRS, em vez de 28%? Receita fiscal cai para menos de metade, sem conseguir o objetivo de controlar o preço das rendas. O aviso é da Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO), num novo relatório

A Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO) é mais uma a juntar-se às vozes que vêm alertando para o risco de se descer significativamente o IRS e o IRC sobre todas as rendas até EUR2300, de forma indiscriminada, como propõe o Governo. A avançarem, as medidas representariam menos EUR309 milhões nos cofres do Estado , a receita encolheria mais de 50% -, e arriscam-se a ter o efeito contraproducente de levar os senhorios a subirem as rendas, admitem os técnicos.

Na análise que fez chegar à Comissão de Orçamento e Finanças, onde a proposta de lei do Governo está a ser debatida, os técnicos da UTAO situam que, em 2024 (último ano para o qual há dados) foram declarados às Finanças 529 mil contratos de arrendamento para habitação, num total de EUR2,47 mil milhões em rendas. Sujeitos a tributação autónoma de 28% (os casos em que os senhorios englobaram os rendimentos prediais não estão aqui incluídos) renderam ao Estado EUR502,8 milhões em IRS.

Se a proposta de redução de IRS dos atuais 28% para os 10% avançar para todos os contratos até EUR2300 por mês, a receita encolhe EUR279,1 milhões, para menos de metade (a preços atualizados aos anos de 2026 e 2027).

Segundo os dados que a Autoridade Tributária fez chegar à UTAO, a esmagadora maioria dos senhorios (74,7%) declara rendas até EUR500 por mês e a quase totalidade (93,3%) tem rendas até EUR1000. Um alívio fiscal a todas as rendas até EUR2300, como consta da proposta de lei em debate, beneficiaria 99% dos contratos de arrendamento e 92% de toda a receita pública que entra anualmente nos cofres do Estado.

Aos EUR279,1 milhões em IRS há ainda que somar o efeito do alívio fiscal também em IRC, onde os técnicos estimam um impacto em torno de EUR29,8 milhões anuais. Ao todo, seriam menos 308,9 milhões de euros, que teriam impacto de 2027 em diante. O exercício deve ser lido com cautela, porque assume que a realidade se mantém estanque, alertam os economistas, mas serve para dar uma noção aproximada do impacto desta política pública.

O alívio fiscal pode permitir que mais senhorios que agora estejam no mercado clandestino venham a declarar as suas rendas, e aumentar a oferta formal de casas para arrendar, atenuando a perda de receita pública, mas pouco. Segundo os economistas, o Estado poderia arrecadar mais EUR22,8 milhões (a perda de receita total seria de EUR286 milhões, em vez de EUR308,9 milhões).
Eficácia duvidosa
Ainda assim, valeria a pena abrir mão do dinheiro dos contribuintes para esta finalidade? O Governo vem argumentando que esta medida, a par com a descida do IVA na construção, é central para fazer baixar o preço das rendas e aumentar a oferta no mercado, mas os técnicos da UTAO também têm dúvidas.

“A fixação de um limiar nominal de renda moderada nos EUR2300, significativamente acima da mediana do mercado de arrendamento, com rigidez de oferta, pode induzir comportamentos de convergência para o limite máximo admissível para concessão do benefício fiscal, o qual pode acabar por ser absorvido pelos proprietários”, alerta o relatório.

São já mais de duas dezenas os pareceres que chegaram à Comissão de Orçamento e Finanças e uma das reservas mais mencionadas entre os críticos tem sido, precisamente, a do conceito de “renda moderada”. Seja um T6 ou um TO, situe-se em Lisboa ou em Bragança, seja o contrato novo ou antigo, todos senhorios que recebam rendas até EUR2300 por mês, poderão pagar apenas 10% de IRS ou IRC pela metade.

Antes da UTAO, que agora chega com informação mais fina, a partir de microdados da AT, já a associação Deco tinha feito contas por alto e lembrado que rendas até EUR2300 abrangem 95% do mercado, pelo que “o regime pode, paradoxalmente, incentivar os senhorios a elevar as rendas até valores próximos do limite”. Em vez de baixar as rendas, o benefício fiscal pode até fazê-las subir.

A Associação Nacional de Municípios (ANMP) fez as contas ao salário médio, e lembra que os EUR2300 são irrealistas até para Lisboa, onde o salário médio ronda os EUR1700. Mais do que “propiciar a moderação das rendas”, a proposta do Governo, se for aprovada, dará uma “folga para que as mesmas possam vir a subir, agravando a acessibilidade à habitação”.

Luís Clemente Casinhas e Sofia Vale, professores no ISCTE, lembram as conclusões da teoria económica: em regra, “quando a oferta é rígida, qualquer redução de custos de produção ou aumento de rentabilidade líquida não se traduz em preços mais baixos para o consumidor, mas sim numa valorização do fator de produção escasso (o solo) ou num aumento das margens de lucro dos investidores”. Ou seja, os ganhos estarão sobretudo do lado dos senhorios.

Mas, mesmo que a descida do IRS incentive os senhorios a colocarem mais casas no mercado, o regime proposto “irá beneficiar, sobretudo, um segmento de mercado que se situa ainda muito acima das reais capacidades financeiras das famílias, correndo mesmo o risco de apoiar uma oferta só acessível aos 3% mais ricos”, aponta, por seu turno, Nuno Travassos, arquiteto do Centro de Estudos Sociais.

Alternativas? A ANMP propõe que o teto de EUR2300 seja “corrigido para valores realistas” e ajustados a cada região do país. Outra alternativa, preferida por exemplo pelos economistas, é que se deem incentivos fiscais com propósito concreto, como o que decorre do Regime do Arrendamento Acessível que foi lançado pelo anterior Governo e agora é também retocado.

Além da descida do IRS, o Governo propõe também uma redução significativa do IVA, que o Governo estima que possa vir a custar entre EUR200 milhões e EUR300 milhões por ano.

Elisabete Miranda